Der wohlverdiente Ruhestand kann auch für Hauseigentümer noch Schwierigkeiten mit sich bringen – wenn die Rente nicht für ein sorgenfreies Leben reicht.
Senioren mit geringen Alterseinkünften stehen oft vor dem Problem, dass die selbstgenutzte Immobilie zwar abbezahlt ist; das Vermögen ist aber in dem Haus gebunden und die Immobilie verursacht eher Kosten, als dass sie monatliche Beträge abwirft.
Trotzdem kommt für die meisten ein Verkauf nicht in Frage; die Kinder sind hier aufgewachsen und man möchte das, wofür man sein Leben lang hart gearbeitet hat, nicht einfach hinter sich lassen.
Die Verrentung des eigenen Hauses bzw. der Verkauf gegen Leibrente ist eine Möglichkeit, sich zusätzliche monatliche Einnahmen zu sichern. Das grundsätzliche Prinzip ist relativ einfach; der Eigentümer verkauft sein Haus und sichert sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine monatliche Rente. Diese Rente setzt sich aus dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie zusammen, der sozusagen in monatlichen Raten ausgezahlt wird. Zu beachten ist dabei, dass der Wert des Wohnrechts vom Kaufpreis abgezogen wird; nur der Rest wird ausbezahlt. Je nach Alter des Eigentümers sinkt also der Verkehrswert der Immobilie um ca. ein Viertel oder sogar ein Drittel.
Mehrere Faktoren spielen bei der Berechnung der monatlichen Rente eine wichtige Rolle. Die wichtigsten davon sind Folgende:
Leibrente oder Zeitrente:
Je nachdem, ob man eine Rente auf Zeit oder bis zum Lebensende vereinbart, können die monatlichen Zahlungen sehr unterschiedlich aussehen. Die Rente auf Zeit wird über einen vereinbarten Zeitraum hinweg monatlich gezahlt.
Am Ende der Laufzeit ist das Haus abbezahlt und die Rentenzahlungen stoppen. Bei Berechnung der Leibrente werden Statistiken herangezogen um einschätzen zu können, wie alt der Verkäufer wahrscheinlich wird. Wichtig sind hier zum Beispiel Alter und Geschlecht.
Wenn der Verkäufer also 80 Jahre alt ist und die Tabelle zeigt, dass er wahrscheinlich 88 Jahre alt wird, dann wird der Kaufpreis durch 96 (8 Jahre mal 12 Monate) geteilt, um die monatlichen Raten zu ermitteln. Das Prinzip ist also das Gleiche wie bei der Zeitrente, nur dass man sich den Zeitraum nicht aussucht. Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass bei der Leibrente die monatlichen Zahlungen auch nach Ablauf dieses Zeitraums weiterlaufen. Dies ist also ein Risiko für den Käufer, da er letzten Endes weit mehr als den vereinbarten Kaufpreis zahlen könnte. Für den Verkäufer kann dies Zahlungen bis über den Verkehrswert hinaus bedeuten.
Das Alter des Verkäufers:
Die monatlichen Zahlungen fallen bei der Vereinbarung einer Leibrente höher aus, je älter der Verkäufer ist, da der Verkaufspreis über weniger Monate verteilt wird.
Die Lage/ der Wert des Wohnrechts
Da ein Kauf gegen Leibrente für den Käufer mit einem Risiko der Wertminderung verbunden ist, ist eine gute Lage, in der der Grund und Boden auch in den nächsten Jahrzehnten nicht an Wert verlieren wird oder sich sogar verbessert, von Vorteil.
Gleichzeitig wird bei den gängigen Berechnungen der Wert des Wohnrechts des ehemaligen Eigentümers abgezogen – dieser fällt natürlich höher aus, je besser die Lage des Objekts – somit wird die übrige monatliche Rente geschmälert.
Vertragliche Regelungen/Worauf muss ich achten?
Sicherheit für den Eigentümer spielt bei dem Verkauf auf Leibrentenbasis die allerwichtigste Rolle. Das lebenslange Wohnrecht muss an erster Stelle im Grundbuch verankert werden, damit es keine Möglichkeit gibt, dass man später seinen Wohnraum doch noch erliert. Außerdem sollte die Rente mit der Eintragung einer Reallast im Grundbuch gesichert werden, damit der Käufer die Immobilie nicht beleihen kann.
Zusätzlich sollte es im Vertrag eine Rückfallklausel oder Rückabwicklungsklausel geben. Falls der Käufer seine monatlichen Beträge nicht mehr zahlt, kann der Verkäufer mit Hilfe dieser Klausel eine Rückabwicklung des Vertrags durchsetzen. Er bekommt sein Haus zurück und kann ggf. die Verrentung erneut mit einem neuen Käufer abwickeln.
Bei dem Verkauf gegen Leibrente ist es außerdem üblich, dass der neue Eigentümer wie ein Vermieter agiert und die Immobilie in Stand hält. Es sollte eine Regelung geben, wer genau für welche Kosten aufkommt.
An wen kann ich mein Haus verkaufen?
Es gibt es Firmen und Stiftungen, die sich auf den Kauf eines Hauses gegen die Zahlung einer Leibrente spezialisieren.
Sie setzen meist ein Mindestalter des Verkäufers von 70 Jahren voraus und berechnen hohe Sicherheitsabschläge, was die Rente des Verkäufers schmälert. Ein Verkauf an Privatleute rechnet sich daher meist eher für den Verkäufer.
Können meine Rentenzahlungen vererbt werden?
Ja. Für den Fall das der Verkäufer frühzeitig verstirbt, kann eine Mindestlaufzeit der Rentenzahlungen oder auch ein Ablösebetrag festgelegt werden, die dann an die Erben gehen.
Bei weiteren Fragen zur Verrentung Ihrer Immobilie helfe ich Ihnen gerne weiter; rufen Sie mich jederzeit an unter 030-530 466 23.
Ihre Anna Maria Heinze
Anna Maria Heinze Immobilienvermittlung
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